Invertir en Chipre del Sur: guía inmobiliaria esencial
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Chipre del Sur es uno de los destinos más codiciados para invertir en bienes raíces en la cuenca del Mar Mediterráneo. La isla de Afrodita ha atraído durante años a inversores de todo el mundo —y por razones muy concretas. La estabilidad política, la pertenencia a la Unión Europea, un sistema fiscal favorable y un récord en la afluencia de turistas hacen que la compra de una propiedad en Chipre del Sur en 2026 es una decisión que vale la pena considerar seriamente.
En Globihome analizamos los mercados inmobiliarios europeos y colaboramos con expertos locales. En este artículo presentamos todo lo que debes saber sobre la inversión inmobiliaria en Chipre del Sur – desde los precios actuales, pasando por los procedimientos de compra, hasta las posibilidades de obtener la residencia permanente dentro del programa Golden Visa.
Precios de los apartamentos en Chipre del Sur son, como siempre, dependientes de la ubicación. Propiedades en Limassol mantienen la posición de líder con un precio medio de de los apartamentos de 4.850 euro por metro cuadrado en proyectos premium junto a la línea costera, mientras que los apartamentos en Pafos ofrecen un punto de entrada más asequible desde 2.900 euro/m² en ubicaciones hasta 500 metros del mar. Según los datos más recientes del Departamento de Estadística de Chipre, aumentaron de media un 12,3%, y las previsiones para los próximos años apuntan a la continuación de la tendencia alcista en torno al 8-10% anual.
La inversión inmobiliaria en Chipre del Sur en 2026 está impulsada por tres segmentos clave de compradores: ciudadanos de Israel (que representan el 31% de todas las transacciones internacionales), inversores de los países de Europa Central y Oriental (24%) y compradores de la región de Oriente Próximo (19%). Independientemente de tu nacionalidad, una compra segura la compra de una propiedad en Chipre del Sur requiere el apoyo de un experto local. En Globihome apostamos por la calidad, por ello en el proceso transaccional te asistirá, recomendado por nosotros, un agente inmobiliario experimentado en Chipre del Sur. Es un experto que conoce a la perfección el mercado local. El contacto directo con este especialista lo encontrarás al final del artículo – puedes contar con
¿Por qué Chipre del Sur atrae a los inversores?
Chipre del Sur (República de Chipre) es miembro de pleno derecho de la Unión Europea desde 2004. Es una diferencia fundamental en comparación con la parte norte de la isla, no reconocida internacionalmente. Para los inversores, esto supone plena seguridad jurídica, protección de la propiedad y procedimientos transparentes basados en el sistema legal británico.
Ventajas clave de inversión de Chipre del Sur:
- Seguridad jurídica – sistema legal basado en el common law británico, protección total de los derechos de propiedad en los registros (Title Deed)
- Turismo récord – en 2024 Chipre superó por primera vez en su historia la 4 millones de turistas, superando el récord de 2019
- Pertenencia a la Unión Europea – Chipre es miembro de pleno derecho de la UE desde 2004, lo que garantiza estabilidad jurídica basada en el derecho británico y plena protección de la propiedad. Para los ciudadanos de la UE, la compra de inmuebles no requiere permisos adicionales.
- Sistema fiscal favorable – ausencia de impuesto catastral, posibilidad de beneficiarse de un tipo reducido de IVA del 5% en la compra de la primera vivienda (en lugar del 19% estándar) y cero impuesto sobre las ganancias de capital para no residentes hacen de Chipre un verdadero oasis para los inversores.
- Programa de Residencia Permanente – compra de una propiedad nueva por un valor mín. 300 000 EUR neto abre una vía rápida para obtener la residencia para toda la familia.
- Clima de inversión – más de 300 días soleados al año, temperaturas de 19-30°C, mar cálido durante todo el año
En 2026, Chipre también planea adherirse al espacio Schengen, lo que aumentará aún más el atractivo de la isla para inversores y personas que planifican la reubicación.
Mercado inmobiliario en Chipre – datos actuales y previsiones 2026
Chipriota mercado inmobiliario presenta un crecimiento estable y saludable. Tras la recuperación dinámica después de la pandemia, el mercado ha entrado en una fase de desarrollo sostenible.
Principales estadísticas del mercado inmobiliario en Chipre 2024-2025:
- Aumento de los precios de las viviendas en marzo de 2025 fue de 4,83% en comparación interanual
- Crecimiento previsto para 2025: 5-10% según la ubicación
- El índice de precios RICS/KPMG para el IV trimestre de 2024 mostró un aumento apartamentos en 12,7% y casas en 5,7%
- El valor medio de una transacción residencial en 2024 fue aproximadamente 259 000 EUR
- El 72% de todas las transacciones corresponde a apartamentos
Según datos del Departamento de Tierras y Geodesia de Chipre, el número de transacciones con participación de extranjeros en el último año aumentó varios puntos porcentuales. Los expertos pronostican que esta tendencia se mantendrá, especialmente en el segmento de propiedades premium y costeras.
Factores que impulsan el mercado inmobiliario en el sur de Chipre:
- Una afluencia récord de turistas que genera demanda de alquiler a corto plazo
- Programa Visado dorado atrayendo a inversores fuera de la UE
- Oferta limitada de terrenos en ubicaciones de primer nivel
- Desarrollo de infraestructuras – modernización de puertos, aeropuertos y nuevos barrios residenciales
- Creciente interés por parte de inversores de Oriente Medio y Asia
Precios inmobiliarios en el sur de Chipre en 2026
Precios inmobiliarios en el sur de Chipre varían significativamente según la ubicación, la cercanía al mar y el nivel de acabado. A continuación presentamos los precios inmobiliarios en el sur de Chipre tras nuestro análisis en Globihome. Si deseas recibir las ofertas más actualizadas, le invitamos a ponerse en contacto con el agente inmobiliario recomendado por nosotros, cuyo contacto proporcionamos gratuitamente al final del artículo.
Limassol – ¿cuánto cuestan los inmuebles premium en el sur de Chipre?
Limassol es el centro de negocios y financiero de la isla, donde los precios alcanzan los niveles más altos. El precio medio de los apartamentos en el primer trimestre de 2025 fue de 372 000 EUR (aumento del 12,4% interanual), lo que los convierte en los más caros de todo Chipre. Ubicación ideal para quienes buscan apartamentos de lujo. Los precios más altos, pero también la mayor rentabilidad de alquiler.
- Centro de la ciudad: desde 4000 EUR/m²
- Marina de Limassol (zona de prestigio): desde 6000 EUR/m²
- Germasogeia (zona turística): desde 3500 EUR/m²
- Apartamentos en primera línea de costa: desde 5500 EUR/m²
Pafos – ¿cuáles son los precios de los inmuebles?
Pafos está creciendo dinámicamente y en el cuarto trimestre de 2024 registró el mayor aumento del índice de precios de los apartamentos entre todas las regiones. El precio medio de las casas alcanzó 693 000 EUR. Pafos es famoso por sus monumentos declarados Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO y su clima tranquilo. Lugar preferido por familias que buscan una segunda residencia. Precios más bajos que en Limassol, con una dinámica de crecimiento muy alta.
- Centro histórico: desde 2500 EUR/m²
- Kato Pafos (junto a la playa): desde 3500 EUR/m²
- Chloraka (zona residencial): desde 2000 EUR/m²
- Coral Bay (resort turístico): desde 3000 EUR/m²
- Mercado secundario: 2400 EUR/m²
Lárnaca – ¿cuánto cuestan las casas?
Lárnaca es un mercado en fase de intenso desarrollo con modernas inversiones portuarias y aeroportuarias. El precio medio de las casas ha aumentado hasta 389 000 EUR.
- Centro de la ciudad: desde 1800 EUR/m²
- Finikoudes (paseo marítimo): desde 3000 EUR/m²
- Mackenzie (zona de playa): desde 2500 EUR/m²
- Mercado secundario: 2200 EUR/m²
Nicosia – ¿cuánto cuestan las propiedades más baratas en el sur de Chipre?
Nicosia es un mercado menos popular entre los inversores extranjeros debido a la falta de acceso al mar, pero ofrece los precios más bajos y un mercado de alquileres a largo plazo estable.
- Centro: desde 1500 EUR/m²
- Barrios residenciales: desde 1200 EUR/m²
- Precio medio de los pisos: 191 000 EUR
- Mercado secundario: 2000 EUR/m²
Ayia Napa y Protaras – ¿cuánto cuestan las propiedades en los destinos turísticos del sur de Chipre?
Estos populares destinos atraen a inversores que buscan una alta rentabilidad por alquileres a corto plazo. Estos destinos atraen a millones de turistas y ofrecen la mayor rentabilidad del alquiler a corto plazo. La estacionalidad es un desafío, pero en plena temporada los apartamentos generan altos ingresos.
- Centro de Ayia Napa: desde 2500 EUR/m²
- Primera línea de costa: desde 4000 EUR/m²
- Protaras: desde 2800 EUR/m²
- Mercado secundario: 2300 EUR/m²
Procedimiento de compra de una propiedad en el Sur de Chipre paso a paso
Proceso de compra de una propiedad en el Sur de Chipre es relativamente sencillo para los ciudadanos de la UE. Aquí tienes una guía detallada:
Paso 1: Elección de la propiedad y negociaciones
Tras encontrar la propiedad adecuada comienzan las negociaciones de precio. En el mercado chipriota negociar es una práctica habitual – el margen negociable suele ser del 5-10%.
Paso 2: Contrato de reserva
La firma del contrato de reserva y el pago del depósito (normalmente 1-2% del valor de la propiedad o 5 000-10 000 EUR) garantiza la retirada de la oferta del mercado.
Paso 3: Due diligence legal
Es una etapa clave. En Chipre es el abogado, y no el notario, desempeña el papel principal en la transacción. El abogado verifica:
- Título de propiedad (Title Deed)
- Ausencia de cargas hipotecarias
- Conformidad con el plan urbanístico local
Paso 4: Obtención del número fiscal y de una cuenta bancaria
Antes de firmar el contrato de compraventa es necesario obtener el número fiscal chipriota y abrir una cuenta en un banco local.
Paso 5: Firma del contrato de compraventa (Contract of Sale)
Tras el pago de la siguiente cuota (normalmente el 20-30% del valor) se firma el contrato principal de compraventa, que el abogado registra en la Oficina de Registro de Tierras del Distrito en un plazo de 60 días.
Paso 6: Transferencia de la propiedad
Una vez abonado el importe total y pagados todos los impuestos se realiza la transferencia del Title Deed a tu nombre.
En todo el proceso, desde la búsqueda hasta la compra de la propiedad, te ayudará un agente inmobiliario de confianza y recomendado por nosotros, que es un experto en este mercado. Proporcionamos el contacto al final del artículo. En la conversación puedes mencionar a Globihome.
Impuestos y tasas al comprar una propiedad en el Sur de Chipre 2026
Al planear la compra de una propiedad en el Sur de Chipre, debes tener en cuenta costes adicionales aparte del precio de compra. El sistema fiscal de Chipre es favorable para los inversores, pero requiere una comprensión detallada.
IVA al comprar una propiedad nueva a un promotor en el Sur de Chipre
La tasa estándar de IVA es 19% y se aplica a todas las propiedades nuevas compradas al promotor.
Tipo preferencial del 5% de IVA corresponde a las personas que cumplan las siguientes condiciones (desde julio de 2023):
- El comprador debe ser persona física (no empresa)
- La propiedad debe servir como residencia permanente durante un mínimo de 10 años
- Superficie útil máxima: 130 m²
- Valor máximo de la propiedad: 350 000 EUR (sin IVA)
Si la propiedad supera los 130 m² o los 350 000 EUR, los primeros 130 m² y hasta 350 000 EUR están sujetos al tipo del 5%, y el excedente se grava al 19%.
Importante: Tipo reducido del IVA no se aplica, si la propiedad supera tanto 190 m², así como 475 000 EUR – entonces se aplica el tipo íntegro del 19%.
Transfer Fee - impuesto sobre inmuebles del mercado secundario en el Sur de Chipre
Se aplica a propiedades del mercado secundario que no están sujetas a IVA:
- Hasta 85 000 EUR: 3%
- 85 001 - 170 000 EUR: 5%
- Por encima de 170 001 EUR: 8%
Si la propiedad está sujeta a IVA, no se aplica el Transfer Fee.
Impuesto de timbre (Stamp Duty) al comprar una propiedad en el Sur de Chipre
El impuesto de timbre debe pagarse dentro de los 30 días siguientes a la firma del contrato:
- 1,50 EUR por cada 1000 EUR hasta la cantidad de 170 860 EUR
- 2,00 EUR por cada 1000 EUR por encima de esa cantidad
Costes legales y otros gastos de compra de inmuebles en el Chipre del Sur
- Servicios de abogado: 1-2% del valor de la propiedad
- Tarifa por el estudio de la solicitud de crédito: 300-500 EUR
- Tasación bancaria: 400-600 EUR
- Gastos notariales: 800-1200 EUR
Costes de mantenimiento de una propiedad en el Chipre del Sur
La buena noticia es que en Chipre no existe el impuesto catastral clásico sobre los inmuebles. Los lectores de nuestro blog Globihome suelen preguntar: "¿cuánto cuesta vivir en Chipre?". Los costes de mantenimiento de los inmuebles son relativamente bajos en comparación con Europa occidental.
- Impuesto sobre la propiedad: ¡Fue eliminado en 2017! Solo se pagan las tasas municipales locales (recogida de basura, alumbrado público), del orden de 100-200 EUR al año.
- Cuotas (Common Expenses): En complejos con piscina y jardín, estas cuotas suelen oscilar entre 50 y 150 EUR mensuales, dependiendo del nivel.
- Suministros: La electricidad y el agua se pagan según el consumo. Hay que tener en cuenta el aire acondicionado, que en verano genera facturas más altas.
Financiación de la compra – hipoteca para extranjeros
Préstamos hipotecarios en el Chipre del Sur están disponibles también para extranjeros. Bank of Cyprus, como la mayor institución financiera de la isla, ofrece las siguientes condiciones:
- Financiación de hasta 70% del valor de la propiedad para no residentes
- Ingresos mínimos mensuales: 2 500 EUR
- Plazo del préstamo: hasta 25-30 años
- Tipo de interés: 3,5-5,5% anual
Los documentos requeridos incluyen un certificado de ingresos, el historial crediticio del país de origen y la confirmación del empleo. El proceso de evaluación de la solicitud suele durar 4-6 semanas.
Programa Golden Visa en el Chipre del Sur – residencia permanente por inversión en inmuebles
Programa Golden Visa es uno de los programas de residencia más rápidos y sencillos de Europa. Permite obtener residencia permanente en Chipre a cambio de una inversión en inmuebles.
Requisitos básicos de la Golden Visa 2026:
- Compra de una propiedad nueva por un valor mínimo 300 000 EUR (+IVA)
- Acreditar ingresos anuales procedentes fuera de Chipre
- Realizar un depósito en un banco chipriota
Beneficios del programa Golden Visa:
- Residencia permanente – válido indefinidamente, requiere renovar la tarjeta cada 10 años
- Familia incluida en el programa – cónyuge y hijos hasta los 18 años (los hijos de 18 a 25 años que estudien pueden presentar solicitudes por separado)
- Requisitos mínimos de residencia – basta con visitar Chipre una vez cada 2 años
- Camino hacia la ciudadanía – tras 8 años de residencia legal se puede solicitar el pasaporte chipriota
- Procedimiento rápido – el tiempo de tramitación de la solicitud es de aproximadamente 2-3 meses
El programa abarca a toda la familia (cónyuge e hijos hasta los 25 años) y se concede de por vida. Un beneficio adicional es la posibilidad de obtener el estatus Non-Domicile, que ofrece:
- 0% de impuesto sobre dividendos durante 17 años
- 0% de impuesto sobre intereses
- 0% de impuesto sobre las ganancias de capital (excepto la venta de inmuebles en Chipre)
Importante: Los fondos para la inversión deben provenir del extranjero – no se puede financiar la compra con un crédito de un banco chipriota.
Rentabilidad de la inversión y alquiler de inmuebles en el sur de Chipre
La inversión en inmuebles en el sur de Chipre puede generar ingresos atractivos tanto por el aumento del valor del capital, así como alquiler. El flujo récord de turistas en 2024 (más de 4 millones) confirma el potencial del mercado.
Rentabilidad del alquiler a largo plazo en Chipre del Sur
La rentabilidad media del alquiler a largo plazo en Chipre es de 4-6% anual. Es un ingreso pasivo estable, especialmente atractivo en ciudades como Nicosia y Lárnaca, donde la demanda la generan estudiantes, empleados de empresas y familias.
Precios medios del alquiler a largo plazo:
- Apartamento de 1 dormitorio: 750-930 EUR/mes
- Apartamento de 3 dormitorios: 1400-1750 EUR/mes
Rentabilidad del alquiler a corto plazo en Chipre del Sur
En destinos turísticos como Ayia Napa, Protaras o Pafos, la rentabilidad del alquiler a corto plazo puede alcanzar 7-12% anual.
Datos clave sobre el turismo en Chipre 2024:
- Más de 4 millones turistas al año (récord histórico)
- Ingresos por turismo: más de 2,5 mil millones EUR
- Polonia en tercer lugar (337.000 turistas, aumento del 23%)
- Reino Unido domina con 34,5% de cuota de mercado
- Mercado israelí: 11% de cuota
Trampas de inversión: Chipre del Norte vs Chipre del Sur
Como profesionales debemos advertir claramente sobre las propiedades en Chipre del Norte. Aunque los precios allí pueden parecer un 30-40% más bajos, el riesgo legal es enorme.
Falta de títulos de propiedad reconocidos: Muchos terrenos en el norte pertenecen legalmente a los chipriotas griegos desplazados en 1974. Los tribunales internacionales fallan a su favor, lo que crea el riesgo de pérdida de la propiedad por parte del inversor.
Falta de protección de la UE: Chipre del Norte queda fuera de la jurisdicción de los tribunales europeos.
Problemas para la reventa: La liquidez del mercado en el norte es considerablemente menor, y los bancos europeos no financian las compras allí.
En Globihome recomendamos únicamente propiedades seguras en el territorio de la República de Chipre (Chipre del Sur).
Inmuebles en Chipre del Sur vs otros destinos – comparación
Cómo inmuebles en Chipre en comparación con otros destinos de inversión populares en Europa?
Umbral de entrada para la Golden Visa:
Impuesto anual sobre la propiedad:
Rentabilidad del alquiler a corto plazo:
Chipre se distingue por ausencia de impuesto sobre la propiedad, un umbral competitivo para la Golden Visa y una rentabilidad del alquiler a corto plazo muy atractiva.
FAQ: Preguntas frecuentes sobre los inmuebles en Chipre del Sur
Resumen: ¿vale la pena comprar una propiedad en Chipre del Sur en 2026?
Propiedades en Chipre del Sur en 2026 es una combinación de inversión estable y alta calidad de vida. La pertenencia a la UE, un sistema fiscal favorable, el programa Golden Visa y el creciente mercado turístico hacen que la isla atraiga a cada vez más inversores de toda Europa.
Datos clave para recordar:
- Los precios de las propiedades aumentan 5-10% anual
- Rentabilidad del alquiler: 5-12% según la estrategia
- Umbral de entrada para Golden Visa: 300 000 EUR
- IVA reducido del 5% en la primera vivienda
- No hay impuesto sobre la propiedad
¿Planeas la compra de un apartamento o una casa en Chipre? En Globihome colaboramos con expertos locales que te ayudarán a encontrar la propiedad ideal adaptada a tus necesidades y objetivos de inversión. Contacta con el agente inmobiliario que recomendamos para recibir ofertas actuales de Pafos, Limassol o Lárnaca.
